上行周期：2010-2018年租金累计涨幅北深明显领先2010-2018 年租金累计涨幅北深分别为187%和130%，上广仅70%+。写字楼市场是反映城市经济发展与产业结构的缩影，空置率和租金水平是供需关系的直接体现。Wind 数据显示，2010-2018 年为一线城市甲级写字楼市场的上行周期：受经济大环境影响，北上深广的单位租金2008 年大幅下降，但2010-2013 年跟随经济复苏而逐步上涨，期间空置率也持续下降；2014-2016 年国内流动性充裕，北上深单位租金再次上涨，广州租金则相对平稳，但期间空置率都有提升；2017-2018 年单位租金维持相对平稳，广州有一定补涨，期间空置率有一定回落；从租金累计涨幅来看，上海明显落后于北深，可能主要跟高基数有关。　　下行周期：2019 年以来累计跌幅在30%上下，深圳跌幅和空置率均靠前2019 年开始下行周期，租金累计跌幅约25%-35%，当前空置率约18%-27%。2018 年资管新规后流动性收紧，导致P2P 等租赁需求下降，叠加经济发展也短期承压，2019 年后租金持续下跌，空置率则震荡上行，2020 年以来公共卫生事件进一步施压租赁需求。截至2023 年底，北上深广甲级写字楼单位租金分别为298/239/187/150 元/平/月，相较2018 年高位累计下跌26%、25%、33%、24%，已经基本回落至2012 年水平；空置率也自2018 年底震荡上行至目前的19%、22%、26%、19%，上海及广深的空置率甚至已超过2008 年。　　不同阶段分城市来看，2019 年深圳跌幅较大，2023 年上海回落明显。2019 年深圳租金领跌四大一线城市，全年租金跌幅高达13.4%，远高于北（-4.4%）上（-6.5%）广（-3.3%）；2019年深圳空置率提升8.3pct，也远高于北（5.4pct）上（3.9pct）广（0.9pct），主要与其写字楼市场供应放量、需求放缓等因素有关。2020-2022 年公共卫生事件期间，甲级写字楼租金平稳下行，空置率在2021 年短暂有过改善，但2022 年又重新抬升。2023 年以来甲级写字楼市场下行最为明显的是上海，2023 年租金降幅达16.1%，高于北（-7.3%）广（-10.1%）深（-8.4%），空置率提升10.6pct，也高于北（2.7pct）广（4.7pct）深（3.3pct）。综合而言，自2018 年以来的下行周期中，深圳的租金跌幅（-33%）、空置率的绝对水平（26%）均在四个一线城市中处于领先地位，或与其前期租金涨幅较高、写字楼供应量较大等因素有关。　　趋势展望：后续租金仍有下降压力，但下行空间可能已相对有限往后展望，需求端，甲级写字楼吸纳能力与经济景气高度相关，经济增速放缓背景下预计需求仍将承压；上海甲级写字楼租户业态分布，top3 为金融业、专业服务与科技互联网（合计占比近60%），这些中流砥柱行业的波动也将对租赁需求产生影响；供给端，建造周期一般为3-4年，当前仍处供应高峰的尾声阶段，需求承压叠加供应增加，后续租金仍有下行压力；但租金自2019 年以来已累计下跌30%上下，回落至2012 年水平，进一步的跌幅可能相对有限。　　投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的　　行业正在迈向新的均衡点，量的急跌正在过去，房价尚存结构性压力。目前政策级别也只是在逐步回归中性或常态，并没有进入扩张或刺激阶段，短期效果大概率还是平滑下行斜率，预计行业基本面仍将有调整。建议关注供给侧胜出型房企，以及稳定现金流和三大工程相关标的。　　风险提示　　1、写字楼租赁需求持续下行。2、写字楼供应体量持续增长。 【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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